En el ámbito inmobiliario, es fundamental conocer los distintos conceptos que influyen en la valoración de una propiedad. Entre ellos, destacan el valor catastral y el valor de referencia, dos términos clave para entender el cálculo de ciertos impuestos y la gestión de propiedades. Su comprensión resulta crucial si te interesa en vender, comprar, o gestionar propiedades.

¿Qué es el valor catastral?

Es el valor que la Dirección General del Catastro, un organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, asigna a un inmueble. Este valor tiene como objetivo servir de base para la valoración fiscal de las propiedades.

El Catastro Inmobiliario es el registro administrativo que contiene la descripción de todos los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en España. Este registro es público y se gestiona a través de la sede electrónica del Catastro.

Factores que influyen en el valor catastral

La valoración catastral de un inmueble no está directamente ligada a su precio de mercado, sino que depende de una serie de criterios de valoración recogidos por el catastro.

• Ubicación geográfica. La zona en la que se encuentra el inmueble tiene una gran importancia a la hora de determinar el valor catastral de un inmueble. En las áreas urbanas, los valores suelen ser más altos que en zonas rurales.
• Superficie y características físicas. Se tiene también en cuenta el tamaño de la propiedad, así como sus características constructivas, como la calidad de los materiales, la antigüedad del edificio, su estado de conservación, y otros elementos como la existencia de garajes, jardines, etc.
• Valor del suelo. El precio del suelo en la zona es otro factor determinante.
• Condiciones urbanísticas. El uso permitido del suelo y las regulaciones municipales pueden influir también en el valor catastral.

¿Qué es el valor de referencia?

Se trata de un concepto introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. A diferencia del valor catastral, el valor de referencia está más ligado almercado inmobiliario. Se establece a partir de los precios de las compraventas que se producen en una determinada zona y es calculado por la Dirección General del Catastro, basándose en los valores reales de mercado.

Este valor no tiene una finalidad meramente informativa, sino que se utiliza para el cálculo de varios impuestos, como el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cálculo del valor de referencia

Para calcular el valor de referencia, la Dirección General del Catastro debe analizar los precios del mercado inmobiliario, para lo que tendrá en cuenta las siguientes variables:

1. Datos de las compraventas. Se estudian las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en una determinada área.
2. Características del inmueble. Tamaño, antigüedad, tipo de construcción, ubicación, entre otros.
3. Factores de ajuste. Se aplican ajustes para obtener un valor más cercano al valor real del inmueble en el mercado, en función de las particularidades de la propiedad.

Este valor es revisado anualmente y puede variar según los movimientos del mercado.

Principales diferencias entre valor catastral y valor de referencia

• Cálculo. El valor catastral se basa en criterios técnicos y no tiene una relación directa con el precio de mercado. En cambio, el valor de referencia está vinculado directamente a los precios del mercado inmobiliario en un área determinada.
• Uso. El valor catastral es fundamental para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre el Patrimonio, mientras que el valor de referencia se utiliza principalmente en la determinación de impuestos relacionados con la transmisión de bienes, como el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y el ISD.
• Actualización. El valor catastral se actualiza a intervalos más largos, mientras que el valor de referencia se ajusta anualmente en función de las compraventas realizadas.

Propósito de cada valor

El valor catastral se utiliza principalmente para determinar el pago de impuestos recurrentes, como el IBI y el Impuesto sobre el Patrimonio. Al ser un valor más estable y menos fluctuante que los precios del mercado, se considera más adecuado para calcular impuestos que se pagan anualmente.

El valor de referencia, por su parte, busca acercarse a la realidad del mercado inmobiliario y se utiliza en la determinación de los impuestos asociados a las transacciones puntuales, como el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y el ISD.

¿Qué influye más en el valor de una propiedad?

Cuando se trata de determinar el valor real de una propiedad, el valor de mercado es, sin duda, el factor que más influencia tiene. Este valor es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por el inmueble y el que normalmente se utiliza en las negociaciones de compraventa. 

No obstante, ninguno de los dos valores refleja de forma exacta el precio que se puede obtener en el mercado. El valor de referencia se basa en datos del mercado inmobiliario, pero no siempre tiene en cuenta las características específicas de cada inmueble. Factores como las reformas recientes, las condiciones particulares del edificio o la urgencia del vendedor no se reflejan directamente en el valor de referencia. 

¿Cómo afectan el valor catastral y de referencia a los impuestos?

Ambos valores juegan un papel importante en la determinación de diversos impuestos. Mientras que el valor catastral es la base para el cálculo del IBI y del Impuesto sobre el Patrimonio,el valor de referencia se utiliza para calcular el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como el ISD.

Es relevante tener en cuenta que el valor de referencia puede ser más alto que el precio de compraventa, lo que puede llevar a una mayor carga tributaria en ciertas operaciones de transmisión de inmuebles.

Impacto en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal calculado a partir del valor catastral de la propiedad. Los ayuntamientos aplican un coeficiente a este valor para determinar el importe que el propietario debe pagar anualmente. En este caso, el valor de referencia no influye directamente en el cálculo del IBI.

Implicaciones en la compraventa de propiedades

En una compraventa, el valor de referencia se convierte en la base mínima imponible para el cálculo de impuestos como el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Si el precio de compraventa es inferior al valor de referencia, la administración tributaria puede requerir el pago de impuestos sobre este último.

Esto también se aplica en el caso de herencias y donaciones, donde el valor de referencia es utilizado para calcular el ISD, lo que puede generar discrepancias con los valores percibidos por las partes involucradas.

¿Qué valor se usa para calcular los impuestos sobre las transmisiones patrimoniales?

Para el cálculo del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, la base imponible será el valor de referencia del inmueble. En el caso de que este valor no esté disponible, se puede tomar como referencia el valor de mercado o el precio de compraventa, pero siempre con la posibilidad de que la administración revise y exija tributar sobre el valor de referencia si lo considera necesario.

Ejemplo práctico. Comparación entre valor catastral y valor de referencia

Imaginemos un inmueble en una zona urbana cuyo valor catastral es de 100.000 €. Este valor se utiliza para calcular el IBI y otros impuestos recurrentes, como el Impuesto sobre el Patrimonio.

Por otro lado, el valor de referencia del mismo inmueble, determinado por la Dirección General del Catastro basándose en transacciones recientes en la zona, es de 120.000 € Si se decide poner un precio de venta a la propiedad por 110.000 €, la base imponible para el cálculo del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales será de 120.000 € (el valor de referencia).

Este ejemplo pone de manifiesto cómo el valor de referencia puede aumentar la carga tributaria en las operaciones de compraventa de un inmueble, mientras que el valor catastral afecta, principalmente, a los impuestos que se pagan de manera periódica.En resumen, tanto el valor catastral como el valor de referencia tienen un impacto considerable en la tributación inmobiliaria. Mientras que el primero resulta esencial para el cálculo de impuestos recurrentes, el segundo influye en las transacciones y transmisiones patrimoniales. Es fundamental conocer ambos valores y sus implicaciones para evitar sorpresas en el pago de impuestos y para realizar una correcta planificación fiscal.

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